"Новые технологии обучения менеджеров для рынка недвижимости" В.В.Смирнов

ОБРАЗОВАНИЕ

В.В. Смирнов,
главный редактор журнала "Риэлтер",
кандидат технических наук
г. Москва

Новые технологии обучения менеджеров для рынка недвижимости

уществующий спектр образовательных услуг имеет сегменты, которые не совсем четко ориентированы на базовые рынки, имеющие место в рыночной экономике: рынок товаров и услуг; рынок капитала; рынок труда и рынок недвижимости.
          Наиболее отчетливо этот недостаток проявляется по отношению к рынку недвижимости. В определенной мере из-за того, что до настоящего времени учебные заведения (в своем подавляющем большинстве) стремились утвердиться на рынке образовательных услуг с помощью охвата как можно большего количества направлений и специальностей профессионального образования разного уровня. При этом, как закономерное следствие подобной универсализации, недостаточно внимания обращается на формирование образовательной и научной среды в вузе по проблемам конкретного базового рынка из числа вышеназванных.
          После нескольких лет рыночных реформ в нашей стране осенью 1998 года наступило то время, когда значительное число потенциальных обучаемых, прежде всего из числа тех, что уже осознали и ощутили, что значит быть востребованными рынком, стали крайне остро заинтересованы в получении в процессе обучения более конкретных знаний в отношении процессов, происходящих на соответствующем рынке. Например, после краха рынка ГКО-ОФЗ у банков в данное время нет объемного, выгодного и надежного инструмента для вложения средств. Поэтому они объективно будут эволюционировать к более традиционной банковской деятельности и значительная часть из них станет серьезно и надолго заниматься ипотечным жилищным кредитованием. В этом случае без прочных знаний закономерностей, по которым функционирует рынок недвижимости, специалисту, занимающимся ипотечными операциями, не обойтись.
          Подобный прагматизм в виде появления требования на удовлетворение спроса на целевое обучение и получение в ходе его системных знаний связан с тем, что обучение (тем более за достаточно высокую плату) должно реально помогать специалисту в его становлении в качестве настоящего профессионала. Мало того, оно должно быть качественным, т.е. уровень предоставляемых образовательных услуг не должен быть зависим от места получения знаний. Надо с сожалением признать, что, прежде всего из-за наличия так называемого географического фактора, еще нередко сказывающемся на качестве обучения, стала возможной экспансия столичного заочного образования (преимущественно экономической направленности) на периферию под лозунгом "столичное образование - каждому".
          С этим можно было смириться и признать имеющееся положение как неизбежность, если бы не наличие инновационных технологий в образовании. Они позволяют обучить специалиста таким образом, что указанный географический фактор перестает быть значимым.
          На этом фоне благоприятные перспективы для реализации поставленных целей имеет Международная программа по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи".
          Развертыванию ипотечного жилищного кредитования на просторах России должно в обязательном порядке предшествовать его организационное обеспечение. Прежде всего, за счет подготовки достаточного количества специалистов с требуемой квалификацией. В программе "Дом для Вашей семьи" данная задача не забыта, хотя в проекте концепции сформулирована чрезвычайно кратко: "разработка и проведение программ обучения и передачи знаний".
          В этой связи, когда рынок недвижимости и, прежде всего, его сегмент, связанный с жилищным строительством, благодаря ипотеке имеет тенденцию выйти на совершенно новое количественное и качественное состояние, в настоящее время необходимо, чтобы в России наконец появилось для начала хотя бы несколько учебных заведений с ярко выраженной специализацией в предоставлении достаточно большого спектра образовательных услуг, ориентированных на всестороннее обслуживание рынка недвижимости. При этом охват максимально возможного спектра образовательных услуг связан с тем, что данный рынок масштабен и многогранен и он вбирает в себя огромное количество профессионалов, выполняющих в его рамках совершенно определенные задачи:
          1) специалисты, работающие только на рассматриваемом рынке (риэлтеры, управляющие недвижимостью, девелоперы, оценщики, регистраторы прав, менеджеры по ипотечным операциям и другие);
          2) специалисты, выполняющие на рынке недвижимости специфические функции, т.е. носящие ограниченный характер, поскольку предоставляют аналогичные услуги и в других сферах. К специалистам такого рода относятся: страховщики, нотариусы, юристы, банкиры, предоставляющие ипотечные кредиты, эксперты (аварийные комиссары) по расследованию причин и установлению размеров ущерба, нанесенных объектам недвижимости, и другие.
          Культивируемые повсеместно в данное время традиционные очные формы обучения (с полным отрывом от работы), преимущественно в виде краткосрочных однотипных образовательных программ (семинаров) по начальной профессиональной подготовке по объективным и субъективным причинам утратили былую востребованность. Подобная ситуация также сложилась из-за того, что курсы (семинары) большей частью проводятся в Москве. Это удобно организатором, но только не обучаемым. Среднее расстояние, которое сегодня должен преодолеть обучаемый, чтобы добраться до места проведения занятий, составляет более полутысячи километров.
          Поэтому вполне закономерно, что в настоящее время создалась ситуация, когда первоначальный спрос на основы профессиональных знаний в соответствующей области бизнеса на рынке недвижимости в целом удовлетворен и резко пошел на убыль.
          Используемая в практике ряда образовательных учреждений традиционная заочная форма обучения также не отвечает реалиям сегодняшнего дня. Во-первых, она ориентирована на то, что обучаемый по-прежнему обязан ездить к преподавателям в вуз на установочные и иные сессии, а не наоборот. Во-вторых, от обучаемого требуется на значительное время отрываться от основной профессиональной деятельности. В-третьих, на работодателя (всех форм собственности) возложена обязанность оплачивать отпуска обучаемых. В-четвертых, доставка информационных и учебных материалов к обучаемому, а также получение вузом от него выполненных контрольных заданий посредством почтовых отправлений значительным образом растягивает процесс обучения на неоправданно длительное время, а также не гарантирует получение указанных материалов тем или иным адресатом, т.к. в настоящее время из-за резкого сокращения перевозки почты в почтовых вагонах по распоряжению МПС, доставка почтовых отправлений осложнена более чем в 3/4 регионов России.
          Проведенные исследования показали, что предпринимательской деятельности, осуществляемой на рынке недвижимости, присущие следующие характерные черты:
          1) высокий уровень непрофильного образования у лиц, занимающихся теми или иными операциями с недвижимостью, поскольку они имеют специальности, полученные в вузе или ином учебном заведении, далеко отстоящие от требуемой квалификации по конкретной занимаемой должности в структурах, решающих соответствующие задачи на рынке недвижимости;
          2) отсутствие базовых знаний (полученных на системной основе) именно у тех специалистов, что работают в областях, которые относят к основополагающим для соответствующего рода деятельности с недвижимостью (наиболее характерно для менеджеров по операциям с недвижимостью (риэлтеров), менеджеров по управлению недвижимостью (управляющих недвижимостью), менеджеров по ипотечным операциям);
          3) предпринимательская деятельность ведется участниками рынка при недостаточном практическом опыте как во внутренней, так и внешней средах, которые еще очень далеко отстоят от правил, характеризующих цивилизованное ведение бизнеса на рынке недвижимого имущества;
          4) пробелы в профильных знаниях за счет целенаправленного обучения не восполняются, прежде всего, из-за отсутствия предложений по образовательным технологиям, отвечающих следующим требованиям:
          · были бы в максимальной степени актуализированы на потребности того или иного вида бизнеса, осуществляемого на рынке недвижимости вообще и конкретного региона в частности;
          · не требовали бы существенного отрыва потенциальных обучаемых от производства (выполнения служебных обязанностей);
          · продолжительность реализации разного рода учебных программ была бы сведена к обоснованному минимуму, а не преследовала бы открытый или завуалированный характер по удорожанию стоимости обучения без объективных на то причин.
          Сложившаяся ситуация в сфере предоставления образовательных услуг для профессиональных участников рынка недвижимости требует, чтобы учебные заведения, которых изъявят желание действительно сориентироваться на подготовку такого рода специалистов, сделали следующее:
          · приблизили среду обучения непосредственно к потребителям образовательных услуг;
          · предлагали по-настоящему углубленное изучение проблем, интересующих профессиональных участников рынка недвижимости;
          · обеспечили эффективность и альтернативность процесса получения необходимых знаний (информации);
          · формировали интенсивные образовательные программы в виде компактного набора модулей;
          · способствовали ведению предпринимательской деятельности обучаемыми за счет их участия в актуальных и эффективных образовательных программах;
          · постоянно обновляли (модифицировали) учебные программы и оперативно представляли их потенциальным обучаемым в требуемый срок и в нужном месте.

          Уже имеет место ситуация (к сожалению учебными заведениями не осознанная, а потому игнорируемая), когда в обучающей (информационно-консультационной) деятельности, особенно специалистов всех абсолютно профилей для рынка недвижимости, необходимо реализовывать следующий подход
          Таким образом, отдельные курсы с четко выраженной теоретической и прикладной ориентацией, в совокупности образуют целостную учебную программу, позволяющую обучаемому получить соответствующее профессиональное образование.
          Исходя из потребностей рынка недвижимости в специалистах, учебные планы программы профессиональной подготовки и переподготовки "Менеджмент в сфере недвижимости" (направление 521500 - Менеджмент) могут иметь несколько вариантов в соответствии с квалификациями (специализацией):
          менеджер по залоговым (ипотечным) операциям;
          менеджер по операциям с недвижимостью (риэлтер);
          менеджер по управлению недвижимостью (управляющий недвижимостью);
          менеджер по лизингу недвижимости;
          менеджер по инвестициям в недвижимость;
          менеджер (консультант) по налогообложению в сфере недвижимости.
          Учебные планы и программы такого рода перспективно начать реализовывать в вузе, который уже качественно и полно освоил проблематику обучения менеджменту (управлению) и может на базе имеющего учебно-методического материала развернуть на системной основе целенаправленную работу в отношении подготовки специалистов для рынка недвижимости и в частности по подготовке менеджеров по ипотечным операциям. Поскольку именно это направление образовательной деятельности, наряду с другими, особенно актуально на сегодняшний день.
          Программы обучения для рассматриваемых категорий специалистов для рынка недвижимости должны включать две составляющие:
          1) базовый курс (основы менеджмента и функционирования рынка недвижимости);
          2) специальный курс (специфика соответствующей профессиональной деятельности).
          Очередность продвижения по освоению образовательных технологий в отношении указанных категорий специалистов необходимо выстраивать с учетом следующих основополагающих приоритетов (факторов):
          1) исходя из востребованности конкретных специалистов рынком;
          2) исходя из требований законодательства к уровню профессиональной подготовки профессиональных участников рынка недвижимости;
          3) по мере внедрения той или иной специализации в учебный процесс данного вуза.
          Например, системный кризис поразивший нашу страну еще более высветил неэффективность существующего процесса управления объектами недвижимости. Это еще более актуально для объектов жилого фонда, которые строятся и будут построены в рамках названной программы "Дом для Вашей семьи". Поскольку состояние дел в этой профессиональной области будет существенным образом сказываться на уровне платежеспособности соответствующих субъектов:
          а) муниципальных органов власти (предприятий, организаций), выступающих в качестве гарантов (поручителей) по программе, и поэтому заинтересованных, чтобы стоимость выставленного ими гарантийного фонда, в виде принадлежащих им объектов недвижимости, в процессе реализации программы не снижалась и служила надежным обеспечением конкретных проектов;
          б) граждан, являющихся заемщиками по ипотечным жилищным кредитам и прежде всего проживающих в домах, построенных в рамках программы, которые в виду имеющихся немалых обязательств перед кредитором заинтересованы, чтобы размеры их разного рода платежей за жилищно-коммунальное обслуживание зданий были минимальными за счет эффективного управления данной собственностью (во-первых, за счет максимального снижения издержек, необходимых на эксплуатацию здания; во-вторых, вовлечения в коммерческий оборот по схемам лизинга, аренды и совместной деятельности с целью получения максимального дохода, имеющихся в домах нежилых помещений).
          Поэтому именно сейчас создалось гораздо больше объективных предпосылок по выделению управления недвижимым имуществом в самостоятельный и очень перспективный вид бизнеса, особенно в сложившихся условиях, когда необходимо с наибольшей выгодой распорядится теми объектами недвижимости, что уже имеются в распоряжении или будут построены в обозримом будущем, в том числе и посредством ипотечного жилищного кредитования. В связи с этим, при организации процесса обучения специалистов для рынка недвижимости, также следует обратить внимание на подготовку кадров по следующим специальностям:
          · управляющий недвижимостью по комплексной эксплуатации недвижимого имущества для обеспечения эффективного содержания объектов;
          · управляющий недвижимостью, переданной в управление собственником с целью сохранения стоимости объекта и извлечения дохода из его использования.
          Дистанционное образование обладает одним принципиальным свойством, практически отсутствующим в системе заочного образования и недостаточно ярко выраженным для очного, а именно наличие сильной обратной связи между обучаемым и образовательной системой.
          Это требует от преподавателей:
          · большей ответственности и мобильности;
          · постоянного обновления учебного материала (потому как предыдущий материал накапливается и хранится в электронном виде и общедоступен).
          Осуществление обучения через информационное пространство, где виртуально соприсутствуют мощные и практически безграничные информационные источники, требуют не только высокой преподавательской квалификации и профессионализма, но и диктует особый личностный авторизованный стиль общения.
          Принципиально важно, что позиция "учитель - ученик" в дистанционном процессе выстраивается не по вертикали, а по горизонтали, несмотря на авторитетность работающих в этой системе преподавателей. Это означает, что между преподавателем и обучаемым создаются коллегиальные (профессиональные), а не подчеркнуто иерархические отношения как при традиционном обучении.
          Тем не менее, ролевое (функциональное) различие между ними в полной мере сохраняется, что является необходимым условием достижения одной из целей образования - соприсутствия обучаемых и преподавателей в одной культурной среде. Эта цель обеспечения причастности к интеллектуальной элите начинает занимать все более значительное место среди других жизненных целей личности.
          Использование дистанционной формы обучения, а также и консультирования, поскольку услуги должны быть разнообразными и обязательно ориентированы на потребности потребителей, а не быть жестко "привязаны" к возможностям определенного круга преподавателей от головного вуза и региональных учебных центров (РУЦ), принимающих участие в учебном процессе по соответствующей программе.
          Такой подход особенно актуален и наиболее предпочтителен сегодня в резко изменившихся условиях, связанных с кризисом, а также безусловно будет востребован в ближайшей и отдаленной перспективе. Выбор указанной формы обучения сделан по следующим основаниям:
          · в силу ее прогрессивности и огромных возможностей, как по охвату изучаемых тем (вопросов, курсов), так по доступности для различных категорий обучаемых применительно к их профессиональным потребностям;
          · в возможности получения знаний (информации, консультации), практически незамедлительно в любой точке России, а также за ее пределами в странах СНГ и государствах Балтии.
          Сейчас, обсуждая в какой-либо аудитории преимущества ДО, разработчики делают упор в основном на использовании системы Интернет. По мнению авторов статьи, данная одномерная позиция с постоянными кивками лишь в сторону Интернета, явное забегание вперед. Всем нам без исключения не надо игнорировать имеющиеся реалии и потому выдавать желаемое за действительное. А они сегодня и в обозримом будущем таковы, что технические возможности (прежде всего по использованию системы Интернет) обучаемых ограничены, прежде всего из-за скудости финансов, которыми они располагают. Если конечно за обучаемым не стоит в достаточной степени платежеспособное юридическое лицо, которое возьмет такого рода немалые расходы на себя.
          Поэтому можно с уверенностью утверждать, что Интернет не единственный и даже не основной транспортный информационный канал в системе ДО. Гораздо более предпочтительнее во всех отношениях способ обмена информацией, происходящий в многофункциональной образовательно-информационной корпоративной системе дистанционного обучения (МОИКС ДО), которую по силам создать каждому вузу. С ее помощью без дорогостоящих посредников (провайдеров услуг электронной почты в коммерческих сетях) осуществляется деловая связь абонентов. Для этого на базе компьютерной программы Union 2.00 используются традиционные персональные компьютеры, модемы и обычная телефонная сеть. Ее главное отличие состоит в том, что благодаря используемой технологии в ней минимизируется время эксплуатации телефонной сети, исключается несанкционированный доступ посторонних лиц к передаваемой информации, а также нет доступа взломщиков компьютерных сетей к ПЭВМ пользователей МОИКС ДО (обеспечивается защита информации от экономической диверсии (от проникновения в компьютерную сеть и единую базу данных), физической утраты и вирусного поражения).
          Создание и использование МОИКС ДО даст необходимый эффект в том случае, если будет создана трехуровневая система ДО по принципу "вуз - РУЦ - обучаемый". Поскольку анализ практики комплекса организационных и методических проблем при создании системы ДО показывает, что двухуровневая система, созданная по принципу "вуз - обучаемый", недостаточна жизнеспособна в силу низкой своей эффективности. Делегирование вузом соответствующих своих полномочий в регионы исключает многие недостатки двухуровневой системы, поскольку на РУЦ возлагаются следующие основные задачи:
          · консультационная работа с обучаемыми;
          · транспортировка учебной информации;
          · организация доступа к электронным средствам обучения (по объему и качеству идентичные головному вузу) и др.
          Безусловно, роль РУЦ только названными задачами в процессе ДО не ограничивается. В наших очень непростых российских условиях РУЦ необходимы и для того, чтобы компенсировать слабость очевидных звеньев ДО. Поскольку только дистанционных контактов недостаточно, каналы связи слабые, а технические возможности обучаемых, большей частью, довольно скромные. Поэтому очень важно максимально использовать достоинства МОИКС ДО, которыми она обладает:
          · время, затрачиваемое для передачи одной страницы текста в МОИКС ДО по сравнению с использованием электронной почты, в 100-150 раз меньше;
          · стоимость одного часа работы в МОИКС ДО в 200-250 раз меньше, чем в коммерческих сетях.
          Однако решение этой, казалось бы очевидной и сулящей большие выгоды задачи в настоящее время затруднено, т.к. в Российской Федерации нет ни одного учебного заведения, которое действительно системно (целостно) подходило бы к подготовке достаточно большого спектра специалистов для рынка недвижимости, особенно в регионах.
          Для реального обеспечения учебного процесса в дистанционной форме обучения также необходимо наладить непрерывный процесс издания на малозатратной основе литературы.
          Осуществление планов по указанным предложениям должно проводиться строго на системной основе. Применительно к издательской деятельности это значит, что одновременно с изданием учебно-деловой литературы надо решать вопрос об ее эффективной реализации, делая это только профессионально (значит иметь службу сбыта и маркетинга) и за счет чего иметь устойчивое влияние на определенной части как издательского, так книжного рынков. Здесь следует обратить внимание на одно немаловажное обстоятельство. В настоящее время в инфраструктуре, обслуживающей российский рынок недвижимости, отсутствуют следующие его специализированные представители:
          · издательства, которые в своей деятельности стремились бы делать масштабный акцент на издание литературы, освещающей рынок недвижимости во множестве его аспектов;
          · книготорговые точки (будь это книжный магазин или киоск), где была бы по максимуму представлена литература, изданная по проблематике рынка недвижимости. То есть такого рода торговых организаций, которые осознанно и целенаправленно стремились бы заполучить для реализации возможно большое наименование названных изданий;
          · библиотеки, где были бы полно представлены разного рода издания (книги, журналы, газеты, бюллетени), освещающие разнообразные вопросы рынка недвижимости.
          В силу названных и других причин получение как общей, так и частной информации о рынке недвижимости затруднено, что существенным образом сказывается на его текущем состоянии и дальнейшем развитии.
          Поэтому разработку учебно-методических материалов для обеспечения учебного процесса в дистанционной форме целесообразно одновременно вести в двух направлениях: 1) в бумажном (печатном) варианте (базовые учебные пособия, максимально приближенные к деловой литературе; руководства по их изучению, методические указания) и 2) в электронном варианте (учебно-методические материалы, адаптированные к машинной реализации и дистанционному обучению, т.е. помещенные в специальную электронную оболочку.
          Для того, чтобы вуз (учебное заведение) мог не только оперативно, но и значимо заявить о себе и таким образом начать формировать у потенциальных участников будущих образовательных программ положительное мнение об имеющихся у него возможностях, необходимо выработать приоритеты по очередности выполнения комплекса мероприятий:
          1) первоочередные мероприятия по реализации дополнительных профессиональных образовательных программ:
          · разнообразное краткосрочное обучение разного рода специалистов: менеджеров по ипотечным операция, управляющих недвижимостью, девелоперов, риэлтеров и т.д., также страховщиков, банкиров и др. по актуальным темам (курсам) с освещением различных аспектов функционирования рынка недвижимости. В ходе его проведения должна проводиться апробация учебных материалов и методик, которые будут использоваться в программах более высокого образовательного уровня;
          · среднесрочная подготовка специалистов по программам профессиональной переподготовки;
          2) в перспективе предоставление возможности получить второе высшее, а затем и первое высшее образование, но только при условии реального создания адекватной интеллектуальной и материальной базы, которая образовалась через проведение активной и разнообразной реализации дополнительных профессиональных образовательных программ.
          Данное направление в сфере подготовки специалистов для рынка недвижимости, благодаря тому, что есть возможность начинать не на пустом месте, позволит соответствующему вузу незамедлительно начать действовать на рынке образовательных услуг:
          · готовить необходимых специалистов;
          · устойчиво зарабатывать средства, необходимые как на обеспечение текущих нужд, так и для расширения сферы влияния в рассматриваемых областях деятельности (образовательной и издательской).
           Такого рода деятельность, осуществляемая компетентно и динамично, в конечном итоге обеспечит формирование обоснованного и устойчивого имиджа у вуза в качестве истинного "законодателя моды" на рынке недвижимости.